Ένα από τα μεγαλύτερα αλλά συχνά «αθόρυβα» προβλήματα στις ελληνικές πολυκατοικίες είναι τα απλήρωτα κοινόχρηστα. Όποιος δεν το έχει ζήσει στη δική του πολυκατοικία, δύσκολα μπορεί να αντιληφθεί το μέγεθος του προβλήματος.

Στην πράξη, όταν ένας ή περισσότεροι ένοικοι, ενοικιαστές ή συνιδιοκτήτες δεν πληρώνουν, το βάρος μεταφέρεται στους υπόλοιπους. Οι συνεπείς κάτοικοι καταλήγουν να καλύπτουν τα χρέη των ασυνεπών, ενώ η πολυκατοικία συχνά οδηγείται σε οικονομική δυσλειτουργία, εντάσεις και συνεχείς προστριβές.

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο όταν ο ιδιοκτήτης είναι αλλοδαπός, δεν έχει δηλώσει διεύθυνση κατοικίας στην Ελλάδα και δεν διαθέτει εκπρόσωπο στη χώρα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, που συναντώνται συχνά και σε ακίνητα που αγοράστηκαν για Golden Visa, η κοινοποίηση δικογράφων ή δικαστικών αποφάσεων γίνεται δύσκολη, χρονοβόρα και ακριβή. Έτσι, ένα κλειστό και εγκαταλελειμμένο διαμέρισμα μπορεί να παραμένει απλήρωτο, παρατημένο και σε ορισμένες περιπτώσεις να μετατρέπεται ακόμη και σε εστία μόλυνσης.

Συχνά ξοδεύονται χρήματα, περνούν μήνες ή και χρόνια, το χρέος διογκώνεται και οι σχέσεις μεταξύ των ενοίκων επιβαρύνονται. Πρόκειται για ένα πρόβλημα που μπορεί να φαίνεται μικρό, όμως έχει εξελιχθεί σε κρυφή πληγή για δεκάδες χιλιάδες πολυκατοικίες και αφορά εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες σε όλη την Ελλάδα.

Το ζήτημα αναμένεται να γίνει ακόμη πιο έντονο από το 2026, όταν θα αρχίσουν να τρέχουν οι τελικές προθεσμίες για την αναβάθμιση και καταχώρηση των ανελκυστήρων των πολυκατοικιών. Ακόμη και αν δεν πληρώνει μόνο ένας, οι οικονομικές συνέπειες επιβαρύνουν πάντα περισσότερους.

Το πρόβλημα έχει αναδείξει εδώ και χρόνια η ΠΟΜΙΔΑ και ο πρόεδρός της, Στράτος Παραδιάς, ο οποίος έχει ασχοληθεί συστηματικά με τις αναγκαίες ρυθμίσεις για την αντιμετώπισή του. Οι λύσεις που προτείνονται δεν απαιτούν ιδιαίτερο κόστος για το κράτος και μπορούν να εφαρμοστούν με απλές, πρακτικές παρεμβάσεις.

Οι συμπεριφορές που δημιουργούν το πρόβλημα

Πολλές ελληνικές οικογένειες, πέρα από τα καθημερινά οικονομικά βάρη, έρχονται αντιμέτωπες και με το φαινόμενο συνιδιοκτητών ή ενοικιαστών που δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστα, επικαλούμενοι διάφορες προφάσεις.

Η κατάσταση είναι πιο δύσκολη όταν πρόκειται για αλλοδαπούς ή και Έλληνες ιδιοκτήτες που δεν έχουν δώσει πραγματική ή εντοπίσιμη διεύθυνση κατοικίας. Αντίστοιχα, αυξάνονται και οι περιπτώσεις εγκαταλελειμμένων διαμερισμάτων από κληρονομιές, όπου έχει γίνει αποποίηση λόγω χρεών ή η ιδιοκτησία παραμένει ουσιαστικά ανενεργή.

Η πιο συνηθισμένη δικαιολογία των κακοπληρωτών είναι ότι δεν έχουν χρήματα. Σε κάποιες περιπτώσεις αυτό μπορεί να ισχύει. Σε πολλές άλλες, όμως, οι καταγγελίες αφορούν ανθρώπους που απλώς δεν πληρώνουν από επιλογή, παρότι έχουν τη δυνατότητα.

Τι πρέπει να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης που νοικιάζει ακίνητο

Αν ένας ιδιοκτήτης εκμισθώνει το διαμέρισμά του και ο ενοικιαστής δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα, η ευθύνη στο τέλος επιστρέφει στον ίδιο τον ιδιοκτήτη. Ο διαχειριστής θα στραφεί τελικά εναντίον του για την είσπραξη των οφειλών.

Γι’ αυτό, όποιος νοικιάζει ακίνητο πρέπει να έχει τακτική επικοινωνία με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας, ώστε να ενημερώνεται άμεσα αν ο ενοικιαστής καθυστερεί τις πληρωμές. Στην αρχή του προβλήματος μπορούν να βρεθούν λύσεις. Αν όμως περάσουν μήνες, ο ενοικιαστής μπορεί να φύγει, να χαθούν τα ίχνη του και η οφειλή να επιβαρύνει τελικά τον ιδιοκτήτη.

Οι βασικές λύσεις για τα απλήρωτα κοινόχρηστα

1. Επίδοση στην πόρτα του διαμερίσματος

Σήμερα, για να επιδοθεί ένα δικαστικό έγγραφο στον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, πρέπει πρώτα να εντοπιστεί η διεύθυνσή του. Όταν ο ιδιοκτήτης είναι άγνωστος, αλλοδαπός ή μη εντοπίσιμος, η διαδικασία μπλοκάρει.

Η λύση που προτείνεται είναι να επιτρέπεται η θυροκόλληση της επίδοσης του δικαστικού εγγράφου στην πόρτα του διαμερίσματος που αφορά η οφειλή. Στην περίπτωση των απλήρωτων κοινοχρήστων, το βασικό δικαστικό έγγραφο είναι η διαταγή πληρωμής που εκδίδει ο διαχειριστής.

Με αυτή τη ρύθμιση, πολλοί «εξαφανισμένοι» ιδιοκτήτες θα εμφανιστούν για να αναζητήσουν συμβιβαστική λύση ή να πληρώσουν, ώστε να προστατεύσουν το ακίνητό τους. Σε διαφορετική περίπτωση, το διαμέρισμα θα μπορεί να οδηγηθεί σε πλειστηριασμό, να εξοφληθούν τα χρέη προς τη διαχείριση και να αξιοποιηθεί ξανά ένα ακίνητο που σήμερα μένει κλειστό και εγκαταλελειμμένο.

2. Βεβαίωση διαχειριστή κατά τη μεταβίβαση ακινήτου

Μία ακόμη πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ είναι να καταστεί υποχρεωτική, κατά τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος, η προσκόμιση βεβαίωσης του διαχειριστή ότι δεν υπάρχουν οφειλές κοινοχρήστων.

Αν στο κτίριο δεν υπάρχει διαχειριστής ή εταιρεία διαχείρισης, ο πωλητής θα μπορεί να υποβάλλει στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση ότι δεν υπάρχει διαχειριστής και ότι δεν υπάρχουν απλήρωτα κοινόχρηστα. Αν η δήλωση είναι ψευδής, θα φέρει τις αντίστοιχες ευθύνες.

Η ρύθμιση αυτή είναι σημαντική, επειδή σήμερα τα χρέη κοινοχρήστων δεν μεταβιβάζονται στον αγοραστή. Έτσι, όταν πουληθεί ένα διαμέρισμα με απλήρωτες οφειλές, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες συχνά μένουν εκτεθειμένοι. Η υποχρεωτική βεβαίωση θα περιορίσει όσους δεν έχουν εξαφανιστεί, αλλά επιλέγουν να μην πληρώνουν σκόπιμα.

3. Δυνατότητα της πλειοψηφίας να τροποποιεί τον κανονισμό

Οι περισσότεροι κανονισμοί πολυκατοικιών έχουν συνταχθεί πριν από δεκαετίες και δεν ανταποκρίνονται στα σημερινά δεδομένα. Σε πολλές περιπτώσεις απαιτείται ομοφωνία ακόμη και για απλά ζητήματα, με αποτέλεσμα η πολυκατοικία να μπλοκάρει επειδή ένας συνιδιοκτήτης διαφωνεί ή αδιαφορεί.

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι ότι ελάχιστοι κανονισμοί προβλέπουν πως ένας συνιδιοκτήτης που οφείλει κοινόχρηστα ή παραβιάζει αποφάσεις της γενικής συνέλευσης χάνει προσωρινά το δικαίωμα συμμετοχής και ψήφου. Μία τέτοια πρόβλεψη, είτε μέσω κανονισμού είτε μέσω νόμου, θα μπορούσε να προστατεύσει τη διαχείριση, την οικονομική λειτουργία της πολυκατοικίας και το γενικότερο κοινωνικό συμφέρον.

Από το 1985 υπάρχει νομοθεσία που επιτρέπει σχετικές αλλαγές με ποσοστό 60%-65%, εφόσον εγκριθούν από δικαστήριο. Στην πράξη, όμως, η διαδικασία παραμένει σχεδόν ανεφάρμοστη λόγω γραφειοκρατίας.

Η νέα πρόταση ακολουθεί τη λογική πρόσφατης ρύθμισης του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που επιτρέπει στο 51% των χιλιοστών μιας πολυκατοικίας να αποφασίσει για εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σε κοινόχρηστους χώρους.

Με την ίδια λογική, προτείνεται η πλειοψηφία της γενικής συνέλευσης, δηλαδή οι ιδιοκτήτες που συγκεντρώνουν 501 από τα 1.000 χιλιοστά, να μπορούν να συμπληρώνουν συμβολαιογραφικά τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή να θεσπίζουν κανονισμό όπου δεν υπάρχει, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.

Μία τέτοια αλλαγή θα μπορούσε να βελτιώσει ουσιαστικά τη λειτουργία χιλιάδων πολυκατοικιών σε όλη τη χώρα.

4. Ένταξη των κακοπληρωτών κοινοχρήστων στον «Τειρεσία»

Ένας βασικός λόγος που κάποιοι δεν πληρώνουν κοινόχρηστα είναι ότι δεν αντιμετωπίζουν ουσιαστικές μελλοντικές συνέπειες. Σήμερα, η προστασία προσωπικών δεδομένων λειτουργεί συχνά υπέρ εκείνου που συστηματικά δεν πληρώνει.

Η κατάσταση θα μπορούσε να αλλάξει αν οι κακοπληρωτές κοινοχρήστων ενταχθούν στον υπό διαμόρφωση «Τειρεσία κακοπληρωτών». Έτσι, η μη πληρωμή μπορεί να παραμένει αθέατη στο ευρύ κοινό, αλλά να εμφανίζεται όταν ο κακοπληρωτής θελήσει να ενοικιάσει νέο σπίτι και του ζητηθεί σχετική ενημέρωση για αθετημένες πληρωμές των τελευταίων δύο ετών.

Αυτό θα αποτελέσει σοβαρό κριτήριο για έναν ιδιοκτήτη που εξετάζει αν θα μισθώσει το ακίνητό του σε κάποιον που στο πρόσφατο παρελθόν άφησε απλήρωτα κοινόχρηστα για μεγάλο διάστημα.

Αν εφαρμοστεί μία τέτοια ρύθμιση, πολλοί ασυνεπείς ενοικιαστές και ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να αλλάξουν συμπεριφορά.

Συμπέρασμα

Τα απλήρωτα κοινόχρηστα δεν είναι ένα μικρό εσωτερικό πρόβλημα μιας πολυκατοικίας. Είναι ένα ζήτημα κοινωνικής δικαιοσύνης, οικονομικής ισορροπίας και σωστής διαχείρισης της κοινής ιδιοκτησίας.

Οι συνεπείς ιδιοκτήτες και ένοικοι δεν μπορούν να συνεχίσουν να πληρώνουν για όσους αδιαφορούν ή εκμεταλλεύονται τα κενά του συστήματος. Με απλές θεσμικές παρεμβάσεις, όπως η επίδοση στην πόρτα του διαμερίσματος, η βεβαίωση μη οφειλής κατά τη μεταβίβαση, η δυνατότητα πλειοψηφικής τροποποίησης κανονισμών και η καταγραφή των συστηματικών κακοπληρωτών, μπορεί να δοθεί ουσιαστική λύση σε ένα πρόβλημα που ταλαιπωρεί χιλιάδες πολυκατοικίες σε όλη την Ελλάδα.

Πηγή: https://iliaspapageorgiadis.com